- 御社で管理している物件では滞納者がいないとのことですがどのような方法で管理されていますか？
- 当社では早く空室を埋めたいがために入居審査が甘くならないよう細心の注意を払い申込書の内容等の審査をこれまでの経験を元に慎重且つ適切に行います。どんな方に入居いただくかはとても重要になりますので非常に重視しております。ご入居いただいた後に万一賃料の支払いに遅れがあった場合は入居者様からは遅延する理由をしっかり聴取し、滞納につながりそうな兆候をいち早く把握することを励行しております。
賃料入金の催促一つとっても連絡を入れるタイミングも含めた対応を細かく決めて行っております。またクレームには迅速に対応することによって入居者様にも借主の権利とともに守るべき義務をしっかり自覚していただくことが重要だと考えております。
その結果として１５年以上滞納者を出しておりません。
- 御社の管理している物件の入居率を教えてください。
- 当社での年間平均しての入居率は約９５％以上となっております。
当社入居率の計算方法
１－（空室募集から１か月以上の空室数÷管理件数）×１００＝入居率（％）
- 万一、滞納者が出た場合の具体的な対応はどうなっていますか？
- 滞納の期間にもよりますが連帯保証人様にご連絡をしても支払っていただくことが困難な場合、また２カ月以上滞納が続いた場合は速やかに訴訟を含めた対応をいたします。
被害が拡大しないうちに部屋の明け渡しを含め滞納賃料の請求をいたします。
- 御社では物件の借上げ（サブリース）は行っていますか？
- 当社では借り上げ契約は基本的にお断りしております。
借上げ契約は一旦契約を締結してしまえば後はお任せ、という形で楽な面もありますが、
借り上げ契約の場合、通常は家賃保証額として賃料の８５％～９０％の設定が一般的と なっております。また入居可能な時期から２～３か月間は家賃保証を猶予する契約が多く、更に契約時の礼金、更新料等は借上げを行っている業者の収入となります。
仮に９０％以上の入居率を保てるのであれば管理委託契約にて通常得られる収入の方が高くなります。従ってオーナー様にとってはデメリットの方が多いと考えるからです。
- アパート入居者からの夜間の緊急対応等はどうなっていますか？
- 入居者様には当社が代理店となっております保険会社の借家人総合賠償保険にご加入いただいております。当社営業時間外の水漏れ、給湯器故障、鍵の紛失等の緊急対応につきましては当該保険にて夜間、休日も含め２４時間対応させていただいております。
- 入居者退室後のリフォームの負担割合はどのように決めていますか？
- 当社では原則、国土交通省のガイドラインに基づいて負担割合を取り決めておりますが
現場においてガイドラインは万能ではない場合も少なくありません。また一概に経年劣化といっても人によって生活スタイル、住まわれ方は千差万別です。１０年たってもきれいな状態で退室される方もいれば１年でひどい汚れや劣化の激しい状態の方もおられます。
それらを一概に同じ経年劣化とみなすことは難しく思われるため、ある程度現場での判断として臨機応変に負担割合は調整する必要があると考えております。実際当社でも過去においては双方の主張が合わず最終的に裁判所に判断を仰ぐ事例もありましたがどちらにとっても時間と労力の浪費となる場合がほとんどです。調停、訴訟などの手続きは最終手段と考え、なるべくトラブルを避けるべく法廷研修も含めて弁護士の勉強会にも参加して 判例の動向についても情報として取り入れております。その上で負担いただくべき部分はご負担を頂いております。